소액임차보증금_개정_2021.05.11_LTV에 영향?

소액임차인은 확정일자가 늦어 후순위로

순위가 밀리더라도 임차주택에 대해

선순위 담보권자의 경매신청 전에 대항력을 갖춘 경우,

즉 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우

보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서

변제받을 수 있습니다.

 

소액보증금을 우선 변제받으려면

대항력 외에도 소액임차인의 범위에 포함되어야 합니다.

보증금 중 일정액을 우선 변제 받을 수 있고

그 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우,

한도는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액으로 합니다.

 

이 때문에 주택담보대출을 받는 경우

지역별 최우선변제 소액보증금만큼

차감이 된 금액을 한도로 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

이미 입법예고가 있었고

지난 2021년 5월 11일에

소액보증금이 개정되었습니다.

 

>>소액임차인의 보증금 범위(각 구분 금액의 이하로 합니다)<<

 

[기존]

-A.서울특별시_1억1천만원

-B.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역*(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시_1억원

      *과밀억제권역 해당지역

        ┗서울특별시

        ┗인천광역시(강화군/옹진군/서구 대곡동,불로동,마전동,금곡동,오류동,왕길동,당하동,원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)

         ┗의정부시/구리시/하남시/고양시/수원시/성남시/안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시

         ┗남양주시(호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/가운동/수석동/지금동/도농동에 한함)

         ┗시흥시(반월특수지역 제외)

-C.광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역제외),안산시,김포시,광주시,파주시_6천만원

-D.그 밖의 지역_5천만원

 

[개정]

-가.A지역_1억5천만원

-나.B지역+김포시_1억3천만원

-다.C지역-김포시+이천시,평택시_7천만원

-라.그 밖의 지역_6천만원

 

>>보증금 중 일정액의 범위(각 구분 금액의 이하로 합니다)<<

 

[기존]

-A._3천7백만원

-B._3천4백만원

-C._2천만원

-D._1천7백만원

 

[개정]

-가.A지역_5천만원

-나.B지역+김포시_4천3백만원

-다.C지역-김포시+이천시,평택시_2천3백만원

-라.그 밖의 지역_2천만원

 

 

소액보증금은 이렇게 지역별로 해당되는 금액이 다르기 때문에

같은 인천광역시 혹은 남양주시이더라도

구,군 또는 동에 따라 우선변제 소액보증금액이

4천3백만원이 될 수도 있고

2천3백만원이 될 수도 있습니다.

 

그렇다면 이 소액보증금 최우선변제금액의 변동이

LTV와는 어떤 관계가 있을까요?

최우선변제 소액보증금은 LTV의 분자에서 영향을 미칩니다.

LTV는

'(대출원금+선순위채권+임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보주택 평가액'을

백분율로 환산해주면 됩니다.

 

LTV 산출식에서 보시다시피

LTV를 지역별 최대로 받는다고 가정 후 고정값으로 두면

임대보증금 또는 소액임차보증금이 증가하면

대출원금은 줄어들 수밖에 없습니다.

즉, 개정으로 인한 최우선변제 소액보증금의 상향 조정은

LTV를 증가시킵니다.

단, 주택유형이나 대출 상품에 따라

소액보증금을 적용하는 공제 대상 방수는

상이할 수 있습니다.

 

 

 

물론 MCI나 MCG가입을 통해

소액임차보증금을 커버하여 공제하지 않는 수준으로

대출이 가능하지만

이는 상품이나 가입요건에 따라

달라질 수 있으니

주택담보대출 계획을 세우실 때

꼭 미리 확인하시기 바랍니다.